发布时间：2024-12-25 08:51:06 来源: sp20241225
作者：吴斯旻
秋末冬初，在黑龙江省东北部的地级市鹤岗，这座常住人口不到百万的东北边陲小城，天黑得越来越早。国庆节前的某个傍晚，7时许，当第一财经记者在该市核心区之一的向阳区走访时，在周遭黑压压、静悄悄的环境中，仍有一处售楼处亮着灯光——这里销售的是鹤岗今年上市唯一的新房项目，也是鹤岗近年来销售均价首次突破5000元/平方米的楼盘。
走进售楼处，记者注意到，有三四组客人正驻足于楼盘销控板前，销控板上一共列出7栋、270余户在售房源，房源面积多数在120~160平方米，最小的也超过90平方米。其中，共有150余户被标红，表明这些房源已售出。
“这是一个多月的业绩。”该楼盘销售经理告诉记者。
不同于外界对鹤岗住房“白菜价”的认知，今年以来，鹤岗新房市场出现逆市回暖势头。鹤岗市统计局最新数据显示，今年1~8月，鹤岗商品房销售面积为7.32万平方米，已超过2022全年销售面积，同比增长68.66%，增速全省第一，已提前实现销售面积连续四年正增长。
对于至今仍处于黯淡期的全国以及黑龙江楼市而言，鹤岗的楼市行情无疑是暗夜中一抹亮色。今年前三季度，全国商品房销售规模和销售额同步降幅走阔。在黑龙江，今年1~8月，全省销售面积和销售额分别较上年下降3%和1%，销售规模尚不足邻省内蒙古自治区的一半。
然而，亮眼的新房销售情况依然难以给鹤岗地产投资、经济增长以及政府财力的充实带来显著益处。低地价之下，鹤岗新房价格始终处于黑龙江省内末位。站在购房者的角度，这让当地相当比例的置换群体在老房子没卖出的情况下，可以全款再购买一套新房；但“卖不上价”无益于投资，伴随棚改后当地供地趋紧，拿地越来越少的本地房企开始另谋出路，外地房企也渐渐退出当地市场。
业界人士认为，从长周期而言，面对城市化进程中出现的青年人出走、老龄化严重，产业流失、房价断崖式下降等现象，“鹤岗化”的三四线城市如何应对当地楼市刚需和改善型需求饱和的问题，依然悬而待解。
“很少见贷款买房的”
“鹤岗宇宙”“鹤岗国”是鹤岗人、电影导演耿军在谈及家乡时曾提及过的文学性表述，也一定程度上折射现实世界中鹤岗楼市与外界的割裂：今年以来，多地因二手房“有价无市”而导致置换需求难以释放，但在二手房库存高企的鹤岗，新房却不愁销；截至目前，黑龙江省会城市哈尔滨和鹤岗周围地市新房价格仍在“跌跌不休”，鹤岗新房价格却从底部微涨。
以前述提及的新房项目为例，目前在售均价为5150元/平方米。换言之，一户120平方米的房子，总价为61.8万元。根据鹤岗住建局10月中旬对第一财经记者提供的最新数据，这是目前鹤岗新房项目的最高均价。除此之外，鹤岗还有另外3个在售楼盘，均为2021年开盘的中高端改善型项目，在售均价在4600~4700元/平方米左右，去化率在85%~95%。
“你是说要贷款买房？”当记者进一步以外地贷款购房者的身份向前述楼盘售楼处咨询时，该名与记者对话的销售经理语气中略显新奇。她表示，来此购房的客群多为全款购房者，贷款者也有，但基本都是本地人。本地购房者中，以有老人的家庭和新婚夫妻占比较多。
多名鹤岗本地人告诉第一财经记者，棚改之后，当地人手头不缺房，但这些房屋可能建成年份久远或质量不佳，不再宜居。比如，老旧小区的顶层可能因为大面积的积雪而出现裂缝。此外，