减少收并购 物管行业步入低速增长时代

　　减少收并购 物管行业步入低速增长时代

　　2023年上市物企合约面积增速显著下降，行业重回“微利+现金流”模式

　　2023年，上市物业企业以往高速外拓的节奏有所放慢，物企合约面积增速显著下降，收并购市场表现冷淡。归结原因，除了受到房地产关联母公司交付的影响，在物业行业转型周期下，物企告别盲目扩张，市场拓展更加谨慎，甚至对于亏损、低质的管理项目选择割舍退出。物管行业开始步入低速增长时代，重回“微利+现金流”模式。

　　而未来，在房地产行业风险逐渐出清后，物企收并购能否重启？收并购与以往相比将呈现怎样的趋势？

　　合约面积增速显著下降

　　2023年，房地产市场的整体下行对物业企业的储备面积产生了不利影响。未来在保持管理面积持续增长以及项目拓展方面将面临较大压力。与此同时，物业管理业告别盲目扩张，显著放缓发展脚步，管理规模增速进一步下降。

　　据中指研究院统计，2023年，港股上市物企在管面积均值约为1.50亿平方米，同比增长11.94%，相比之下，2022年在管面积增速则为99.94%；2023年，港股上市物企合约面积均值约1.99亿平方米，同比增长仅1.02%，相比之下，2022年合约面积则为18.67%。由此可见，增速均显著低于此前年份水平。

　　对于当前物企减少收并购、谨慎拓展的原因，建诚晟业联合创始人苑承建认为，房地产开发规模以及竣工规模持续大幅减少，导致以往物企新增面积中占比最大的新开发项目规模持续减少。又由于地产行业下行影响，部分上市物企来自母公司的坏账计提增多，甚至还通过各种方式给母公司“输血”，造成上市物企现金流也趋于紧张，减缓了并购拓展步伐。

　　另外，“一些建筑年代较早项目，由于业主维权意识增强，物业费上涨困难，但项目投入持续加大，上市物企也减缓了这类项目的拓展速度。”苑承建说。

　　渐苒研究院首席研究员、物商云联合创始人汤晓晨表示，目前各行业以现金为王，均减少收并购计划。另外，物管行业规模为王的模式遭遇挑战，一些头部物企的巨大规模并没有带来预期的更高利润，反而造成利润下滑、品牌受损。因此，过往盲目收并购的模式不再受到组织支持。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟则将物业企业管理面积增速下降归结为三个方面：其一，物业企业有所舍取，主动退出部分效益不佳的项目，对管理面积的增长产生影响；其二，年内并购市场冷淡，快速扩规模手段难以持续；其三，行业由增量市场转为存量市场，竞争更为激烈，市场拓展内卷严重。

　　物管企业谨慎“买买买”

　　与以往相比，2023年，物企也不再大肆“买买买”，甚至一些物企出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平。还有部分物业企业年内部分项目到期未能续约而自动终止，当新增项目不能完全覆盖减少项目时，管理面积出现减少趋势。

　　据克而瑞研究院分析，在过往规模导向下，企业收购了大量低盈利或亏损的项目。随着利润的下滑，企业对项目的运营提出了更高的要求，物企正主动大批量退出低质项目。公开资料显示，企业退出的项目主要分为四类，一是无利润或低利润的项目；二是只有微利但无现金流的项目；三是管理难度大或不在企业深耕区域的项目；四是管理成本高的项目。

　　据公开资料显示，2023年，终止并购的案例时有发生，体现了收购方对理性并购、标的质量及性价比等多方面的考量。比如，碧桂园服务终止收购合富辉煌10.63%股权、华